Средний класс: Объем инвестиционных продаж резко вырос в 2011 году, но будущее все еще туманно

  • 10-01-2021
  • комментариев

Вуди Хеллер, самопровозглашенный автомобильный парень, исполнительный управляющий директор и глава группы Capital Transactions Group в Studley, видит параллели между автомобилями как материальными активами и коммерческими активами. скорость продаж инвестиций в недвижимость в Нью-Йорке. Помимо очевидной роскоши, которую можно найти как в автомобилях, так и в зданиях класса А - его объем транзакций в 33 миллиона квадратных футов, вероятно, не включает в себя драндулет - оба рынка в последнее время также поддерживаются схожими факторами.

< p> «При наличии долга и невероятно низких процентных ставках это побуждает покупать, потому что деньги такие дешевые», - сказал он. «Если класс активов пользуется преимуществом по сравнению с большинством альтернатив - если стоимость заимствования невероятно низка - он продолжает побуждать людей вкладывать средства в материальные активы, такие как недвижимость».

Иллюстрация автора Питер Леттр.

Данные об инвестиционных продажах за последние несколько лет подтверждают это. Согласно данным Cushman & Wakefield, общий объем продаж инвестиционной недвижимости на Манхэттене, завершившийся в 2011 году, был третьим по величине за всю историю - 25,8 миллиарда долларов. Это на 88 процентов больше, чем в 2010 году, до уровней, невиданных с 2007 года. Индекс ценообразования Massey Knakal, измеряющий изменение цены за квадратный фут для всех типов недвижимости в Нью-Йорке, зарегистрировал 6-процентное увеличение в 2011 году по сравнению с годом ранее.

Тем не менее, эксперты говорят, что скорость в оставшуюся часть года, а также скорость движения вперед или остановка, зависит от ряда различных факторов.

Очевидно, что наиболее устойчивым из них является предложение, которое Хелен Хванг, исполнительный вице-президент группы рынков капитала Cushman & Wakefield, недавно назвала «под контролем», особенно в отношении офисных помещений. «Существующий инвентарь составляет около 400 миллионов квадратных футов в Нью-Йорке - это всего лишь Манхэттен, - сказала она. - Единственное, что сейчас действительно строится, - это башни 1 и 4 Всемирного торгового центра, площадь которых составляет около пяти миллионов квадратных футов, и у вас есть сделка с Boston Properties - 250 West 55th Street, что составляет около миллиона квадратных футов ». Г-жа Хван продолжила складывать площадь строящихся площадей на Манхэттене, а затем вычла общую сумму Всемирного торгового центра, которая, как она указала, не нова, а заменяет то, что было потеряно.

«Фактически, то, что строится. Прямо сейчас на рынок будет добавлено около 1,5 миллиона квадратных футов, - заключила она, - что на самом деле немного для рынка такого размера ». Это оставляет очень мало выбора для покупателей, которые, по мнению экспертов, заинтересованы в офисных помещениях класса А.

Вдобавок ко всему, рынок продолжает улучшаться, и не все уверены, что сейчас хорошее время для продать. Кроме того, в связи с огромным объемом кредитов на недвижимость, срок погашения которых истекает в 2012 году, некоторые партнеры просто хотят уйти, что привело к тенденции, о которой г-жа Хван, похоже, не хотела упоминать, учитывая, что об этом так много говорят.

«Об этом говорилось много раз, - заявила она, - но мы видели большое количество рекапитализаций». В прошлом году, по ее оценкам, 40 процентов от общего числа сделок в офисной сфере приходилось на рекапитализацию, будь то замена существующего партнера или вливание нового капитала в сделку, для которой требовался капитал.

«Там не так много всего. - вот почему цены так высоки, - сказал Эндрю Саймон, исполнительный директор нью-йоркского офиса Colliers International. «Я думаю, вы увидите здания, у которых наступает срок погашения долга, и они должны решить, что делать, как удержаться. Кажется, это основная история в наши дни, и именно поэтому вы видите такие сделки, как Park Avenue Plaza и 299 Park - вы видели, как продано 49% акций обоих зданий ».

В CBRE, Пол Гиллен, старший вице-президент группы Investment Properties Institutional Group, отметил, что его фирма в прошлом году закрыла несколько крупных сделок, включая вышеупомянутую 299 Park Avenue, с резюме в качестве темы. Постоянный фонд Аляски выкупил 49,5% акций Rockpoint Group в 299 Park в рамках сделки, в результате которой недвижимость была переоценена на 1,26 млрд долларов.

Но с отчетами, которые г-жа Хван называет хеджированием на улучшающемся рынке - продавцы оставляют себе часть, а часть отпускают - общие инвестиционные продажи в 2012 году, по прогнозам, останутся неизменными, что делает президент Newmark Knight Frank Джимми Кун с одной оговоркой.

«В ближайшем будущем я не вижу значительного увеличения скорости продаж, потому что многие люди в Нью-Йорке не являются продавцами », - сказал Кун, добавив, что это может измениться в зависимости от одного будущего условия. «И то есть, если окажется, что администрация собирается кардинально изменить налоговую структуру, люди могут выручить.Это может быть стержнем, способствующим увеличению скорости. Если люди хотят использовать старые ставки налога на прирост капитала, прежде чем они изменятся ». Срок действия текущего налога на прирост капитала истекает в конце года, и любая новая ставка остается в силе в ожидании президентских выборов в ноябре.

комментариев

Добавить комментарий